2018年投资者必读的英国房地产分析报告

英国权威金融机构Nationalwide刚刚出炉最新的英国房价指标（Nationalwide House Price Index），这份数据报告值得每一位感兴趣英国地产的投资者细细研读。欧盛泰德(公号ID: oceantideuk)为您奉上精华版分析。

2017英国房价缓慢上涨，增幅2.7%

英国的房市一向以稳健著称，无论涨跌都不会太剧烈。和2016年4.5%的涨幅相比，过去一年的2.7%不算显著。

据Nationalwide的首席经济学家Robert Gardner说，年房价增长率在2%-4%这个区间，说明市场是健康的，因为从长期来讲，这个增长率和人均收入增长率是平行的。

然而，和2016年相比，2017年的增长率还是降了一个区间。Gardner分析说，这是由于家庭平均收入受到了冲击，导致消费者信心下降。

下图为2016-2017和英国各地区收入百分数变化。我们很容易看出，伦敦，英国东南部和西南部的收入百分数呈下滑趋势；北爱尔兰，苏格兰北部，威尔士以及英格兰中北部地区则呈上升趋势。

这也就很好解释了为什么北部的房价涨势要好于南部。对很多居住在南部特别是伦敦的人来说，2017年的首付和十年前相比，涨了将近一倍；而在北部，首付却没有特别大的涨幅，在北爱尔兰甚至出现了较大的下滑趋势。

这也就是说，对南部地区的工薪买房族来说，存够首付需要花更长的时间。根据Nationalwide的数据，在英格兰中北部，威尔士，苏格兰以及北爱尔兰，人们平均花7-8年存够首付；但是在南部地区则要花8-10年。这也很好的解释了“逃离伦敦”的买房族，如何“一不小心”把沿线通勤小镇的房价拉了上去。

2018英国房价继续走高

2018年英国房市走势，主要取决于经济环境的变化。预计在2018-2019年，英国经济将以1%-1.5%缓慢增长。同时，由于英国依然存在房源短缺的问题，房价还将以3%-4%的百分比增长。

另一个会对房价造成重要影响的因素，不用说，就是脱欧。房价的变动，要取决于英国将以何种形式“脱”，因为这直接决定了脱欧对经济的影响。现在讨论这个还为时过早。

今年三月，英国将与欧盟展开贸易谈判，届时，房价和英镑都会变动，大家可以关注一下。

本周，英镑走势不错，兑美元已经上了1.41（最新数据）。

对人民币也破了9.0（最新数据）。

伦敦：整体稳定，部分地区绝优

根据Nationalwide这份报告，伦敦房价在去年表现平平，但这不表示伦敦没有值得投资的地方了。由于部分地区涨势惊人，导致大量潜在买家“出逃”到外围，所以那些涨势不错的区域，还是值得拿出来说一说的。

房产网站Rightmove做了个统计，去年涨势最好的伦敦房区是这些：

房区	平均年增长率 (%)	平均要价
Camden	19.2	£1,200,000
Newham	9.8	£416,000
Merton	6.5	£621,000
Hounslow	6.4	£549,000
Greenwich	5.9	£462,000
Havering	5.4	£413,000
Bexley	3.8	£372,000
Redbridge	3.6	£476,000
Barking & Dagenham	3.1	£313,000
Waltham Forest	2.2	£479,000

排名第一的，是北伦敦的Camden。这个区北至Hampstead，南至Holborn。区内包括国王十字（Kings Cross）和Camden Town这样的人流聚集地。

和西南伦敦的传统高房价区不同，北伦敦坐拥号称“欧洲硅谷”的国王十字一带，生机勃勃，再加上谷歌办公楼进驻，就这样拉高了Camden的房价。

不过，这份报告同时指出，上个月伦敦的平均房价滑落了3.7%（约为23000英镑）。

房产专家解释说，在圣诞和新年前夕，房价一般都会小幅下跌。大家如果有意向来英国投资房产，可以瞅准年末入手。

涨幅榜第二名Newham，比Camden低了差不多十个百分点。

位于伦敦东面的Newham，距离金融城只有8公里之遥，还靠近泰晤士河，地理位置很是优越。由于2012年奥运会时，奥林匹克公园设在了该区，使得该区的重要程度一下子提升。之后，政府又在这里进行了大大小小的改造工程，创造了不少就业机会，很多创意产业都选择落脚此区。

第三名Merton和第四名Hounslow差距不大，属于西南部发展中区域。Merton就在富人区Wimbledon边上，Hounslow则是靠近希斯罗机场。横贯铁路（Crossrail）开通后，这两个区的通勤便利指数将得到大大提高。

Merton

Hounslow

其他几个区位于伦敦三环之外，房价涨幅能进入前十，说明三区之内的房价已经把在伦敦工作的人们“挤”到了外围。

同时，通胀导致不少人抱怨工资涨得不快，即使首次购房者有印花税上的福利政策，很多工薪族都宁愿“逃脱”伦敦。

这也就是说，如果在伦敦买房投资，最好选择租赁型住宅。学生公寓，金融城附近，伦敦外围以及通勤小镇，都是理想的地址。

即使火车票价上涨，伦敦不少优质通勤小镇，依然是高薪租客和潜在买家青睐的区域。

比如位于Surrey的Haslemere：这个区中产超多，通勤50分钟就能到Waterloo。区内绿树成荫，附近可以骑马，骑自行车，划船甚至看海。区内还有不少优质学校~可以说，从通勤需要到生活需要，这里能提供的都不差。关键是，一栋3卧室的房子，平均房价才50万英镑。

又或者，大家可以参考一下Rightmove出的另一份数据：出售最快的地区。如果您打算把伦敦当成银行来用，那么选择变现最快的住宅区就很重要。

地区	销售时间（天）
West Drayton	37
Walthamstow	40
Leyton	42
Chessington	43
Bexleyheath	44
Wallington	44
Eltham	46
Blackfen	47
Woolwich	48
Welling	48

排名第一位的West Drayton，可以说是最好卖的区域之一。出售一套房，只需要37天。伦敦的空中交通管制中心，就在这里。 不少名人在这边买了房子，包括滚石乐队吉他手Ronnie Wood。

2018年，祝各位投资有道！

(本文转自欧盛泰德，微信公共号ID：oceantideuk)

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